【築15年以内】売却時の相場やタイミングを物件種別でご紹介 | 東京・神奈川の不動産のことならエムイーPLUS町田

1-1.建物の築年数による査定価推移

経年劣化や減価償却の観点から、全ての建築物は日を追うごとに価値の下落が生じます。ただし、建築物の種別によっては資産価値の下落速度が異なります。当然、築年数による査定価格の推移にもズレが生じますので、売却を検討されている方は、以下のグラフをもとに売却予定の建築物の築年数と照らし合わせてみましょう。

出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状（国土交通省）

グラフを見ると、RC造マンション（鉄筋コンクリート）の査定価格は築年数を追うごとに一定の割合で下落しているのが見て取れるのではないでしょうか。対して木造戸建ての査定価格は築15年までは早い速度で下落し、15年目以降は下落が緩やかになっていることが分かります。RC造マンションと木造戸建ての価格推移に差が生じるのは、使われている資材が原因です。日本におけるメジャーな建築方法である木造住宅は、RCに比べ湿気に弱かったり、腐りやすいなどのデメリットがあります。そのため、同じ築年数であっても状態が違うことからグラフの通り大きな差が生じてしまうのです。 上の表から読み取れるように、不動産の売却を検討されている方は以下の指針を念頭に検討されることをおすすめします。
 

■RC造マンションの場合
・なるべく早いタイミングでの売却

■木造戸建て住宅の場合
・築15年まではなるべく早いタイミングでの売却
・築20年以降は急いで売る必要はあまりなく、地価推移をより重視すべき

1-2.地価は築年数に影響しない

ここで1つ注意したいのが、土地に関しては年数経過による資産価値の下落がないことです。一戸建ての購入の際には、建物にくわえて土地の所有権を購入することが一般的です。この所有している土地に関しては築年数とは別の要因で価値の推移が生じます。地価の推移が起こる理由として挙げられるのが「インバウンド需要・人口増加・交通機関の改善・都市開発」などです。土地も需要と供給のバランスで成り立っているため、環境が整備されたり、住みやすくなれば需要が高まり、必然的に価格が上昇していきます。

2-1.築5年の売却相場

築5年の売却相場は購入時の金額に対して「木造戸建て／75％」「RC造マンション／90％」が一般的です。では実際の金額を計算していきましょう。
 

■4,000万円で購入した一戸建て（価格比率3:7）
土地:1200万円／家:2,100万円
合計査定価格：3,300万円（購入時価格-700万円）

■4,000万円で購入したマンション（価格比率0:10）
土地:0円／家:3,600万円
合計査定価格：3,600万円（購入時価格-400万円）

築5年の時点では戸建てはおよそ700万円下落し、合計査定価格は3,300万円。マンションは400万円下落し、合計査定価格は3,600万円が相場となります。ここでお気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、築5年の一戸建ての場合、築年数による価値の下落割合に対してそれほど金額差が生じていないことが分かります。

2-2.築10年の売却相場

築10年の売却相場は購入時の金額に対して「木造戸建て／50％」「RC造マンション／80％」が一般的です。では実際の金額を計算していきましょう。
 

■4,000万円で購入した一戸建て（価格比率3:7）
土地:1200万円／家:1,400万円
合計査定価格：2,600万円（購入時価格-1,400万円）

■4,000万円で購入したマンション（価格比率0:10）
土地:0円／家:3,200万円
合計査定価格：3,200万円（購入時価格-800万円）

築10年の時点では戸建てはおよそ1,400万円下落し、合計査定価格は3,300万円。マンションは800万円下落し、合計査定価格は3,200万円が相場となります。築10年ほどになると一戸建て価値の減少が顕著になり、マンションとの価格差が大きくなってきます。

2-3.築15年の売却相場

築15年の売却相場は購入時の金額に対して「木造戸建て／25％」「RC造マンション／75％」が一般的です。では実際の金額を計算していきましょう。
 

■4,000万円で購入した一戸建て（価格比率3:7）
土地:1200万円／家:700万円
合計査定価格：1,900万円（購入時価格-2,100万円）

■4,000万円で購入したマンション（価格比率0:10）
土地:0円／家:3,000万円
合計査定価格：3,000万円（購入時価格-1,000万円）

築15年の時点では戸建てはおよそ2,100万円下落し、合計査定価格は1,900万円。マンションは1,000万円下落し、合計査定価格は3,000万円が相場となります。ついに、戸建てとマンションの価格差が1,000万円を超え、大きな差額となったことが見て取れます。また、築年数をさらに重ねると、より差額は増加していく傾向にあります。不動産をより高く売却する方法を以下の記事でご紹介しています。こちらもぜひご参考になさってください。

3-1.価格指数で見るタイミング

出典：不動産価格指数 令和3年11月・第3四半期分（国土交通省）

表を見ると、マンション・戸建て住宅と共に右肩上がりに相場価格が上昇しています。特にマンションはオリンピックや新型感染症による住宅需要の増加などの要因で、バブル期に次ぐ史上2番目の価格水準となっています。また、近年新築住宅を建設する宅地確保が厳しくなっており、中古住宅の需要もこれからさらに伸びていくと予想されています。

3-2.税率で見るタイミング

不動産を売却すると「譲渡所得」に応じて所得税と住民税が課税されます。譲渡所得とは、売却して得た金額から、購入費用と売却の際に諸費用を引いた金額です。譲渡所得にかかる税率は所有していた期間によって下記のように変動します。
 

【短期譲渡所得ー5年以内】
所得税：30％／住民税：9％

【長期譲渡所得ー5年～以上】
所得税：15％／住民税：5％

※所有期間が10年以上になると、更に10年越所有軽減税率の特例が適用されます
※2037年まで別途復興特別所得税が加算されます

税率比較ではおよそ倍になる計算です。所有から3,4年余りの不動産売却の際には、タイミング次第で税率が大きく変動する場合がありますので注意しましょう。単純に考えれば「所有期間が5年を超えてから売るとお得」となりますが、売却時にはこの他に利用できる特例や特別控除があります。売却の際の税金や控除については下記の記事で詳しく説明をしておりますので、併せてチェックしておきましょう。