一般媒介と専任媒介なにが違う？不動産売却で必須の媒介契約とは | 東京・神奈川の不動産のことならエムイーPLUS町田

1-1.媒介契約とは

不動産売却は買主探しや複雑な手続き等、個人で行うことが難しい点も多く不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。仲介を依頼する場合、不動産会社と売主の間で媒介契約を締結することが義務づけられています。媒介契約には不動産会社が行う売却活動の条件やサービス内容に加えて、仲介手数料が記載されています。また仲介業務におけるトラブルを未然に防ぐ目的もあり、非常に重要な項目です。

1-2.知らないと損をするかも？媒介契約の種類

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。売主は3つの媒介契約の中から自分に合った契約方法を選択することが可能です。3つの媒介契約は売却活動の成否にも関わる重要な要素となります。知らずに契約してしまい後悔をすることがないよう、事前に違いや特徴を確認しておきましょう。具体的な内容は以下のとおりです。

先述したように売主が契約方法を選択できるのが一般的ですが、不動産会社によっては既に決まっていて、選択できない場合もあるため注意しましょう。

2-1.一般媒介とは

一般媒介の特徴は以下のとおりです。
 

■一般媒介の特徴
・複数の会社へ依頼することが可能
・自己発見取引に制限なし
・不動産会社から売主への売却活動の報告義務なし
・不動産会社による指定流通機構（レインズ）への登録義務なし
・契約の有効期間に制限なし
※3ヶ月以内が一般的

一般媒介の場合、売主は複数の会社へ売却依頼をすることが可能であり、自己発見取引の制限もありません。また、不動産会社は売主への売却活動の報告や指定流通機構への掲載の義務が発生しません。そのため一般媒介の最大の特徴は、3つの中で一番自由度が高いという所にあります。また専任媒介や専属専任媒介への変更も可能なため、一般媒介で売却活動が難航した場合は契約方法を変更することもオススメです。

2-2.一般媒介のメリット

一般媒介のメリットは以下の3つが挙げられます。
 

■一般媒介のメリット
・囲い込みに遭うリスクが低くなる
・周囲へ知られずに売却活動ができる
・より良い条件で売却をすることができる

■囲い込みのリスクが低くなる
不動産会社が意図的に情報開示をせず、物件を独占することを囲い込みと言います。囲い込みに遭うと、売主は好条件で売却できる機会を逃してしまう可能性があるため注意が必要です。しかし一般媒介の場合、複数の不動産会社との契約が可能なため囲い込みに遭うリスクを下げられます。

■周囲へ知られずに売却活動ができる
一般媒介は指定流通機構（レインズ）への登録義務がなく、物件情報を公にすることなく売却活動を行うことが可能になります。そのため自ずと周囲へ知られる心配も少なくなります。しかし物件情報を公にしない分、売却のチャンスが少なくなったり、長期化してしまったりする可能性があるため留意しておきましょう。

■より良い条件で売却をすることができる
一般媒介は複数の会社へ依頼することが可能なことから、各会社からの購入希望者の比較をすることができます。また好立地や築浅物件の場合は買主が見つけやすいため、不動産会社間が競争し、競争原理が働きやすくなります。そのため良い条件の購入希望者を選び、売却することが可能です。

2-3.一般媒介のデメリット

一般媒介には以下の3つのようなデメリットがあります。
 

■一般媒介のデメリット
・複数の不動産会社とのやり取りが発生する
・積極的な売却活動をしてもらえない可能性がある
・不動産会社の提供するプラスαのサービスを受けられない

■複数の不動産会社とのやり取りが発生する
複数の会社へ売却の依頼をした場合、その分やり取りが多く発生します。また一般媒介の場合、不動産会社からの売却状況の報告義務がないため、売主は自ら問い合わせする必要があります。やり取りに時間と手間がかかるため、依頼する不動産会社は増やし過ぎないようにしましょう。

■積極的な売却活動をしてもらえない可能性がある
一般媒介は複数の会社へ依頼することが可能であり、自己取引の制限もありません。そのため依頼している不動産会社が売却活動を行ったとしても、他の不動産会社や売主が購入者を見つけてしまう可能性もあります。これが要因となり、不動産会社によっては積極的な売却活動をしてもらえない可能性があるため注意が必要です。

■不動産会社の提供するプラスαのサービスを受けられない可能性がある
不動産会社は売却をサポートするための様々なサービスを提供しています。サービスには「ハウスクリーニング」や「設備の点検」に加えて、期間内に売却ができなかった場合の「買取保証」等が該当します。しかし、一般媒介の場合このサービスを受けられない可能性が高くなります。実施したい場合は実費で行う必要がありますので注意しましょう。

2-4.一般媒介はこんな方にオススメ

ご紹介したメリットやデメリットを踏まえ、一般媒介をオススメする方は以下の通りです。
 

■一般媒介はこんな方にオススメ
・好立地、築浅などの人気物件の売却をしたい方
・近所や知り合いに売却を知られたくない方
・ご自身でも買主を探したい方

3-1.専任媒介とは

契約の特徴は以下のとおりです。
 

■専任媒介の特徴
・売却を依頼できるのは1社のみ
・自己発見取引に制限なし
・不動産会社から売主への売却活動の報告は、14日に1回以上
・不動産会社による指定流通機構（レインズ）への登録は7日以内
・契約の有効期間は最長3ヶ月

専任媒介は1社のみに売却を依頼できる契約方法ですが、一般媒介と同様に自己発見取引の制限はありません。また不動産会社には、売主への売却活動の報告や指定流通機構への掲載の義務が発生するので、状況の把握が簡単で売却しやすいのが特徴です。そのため、委任媒介契約の最大の特徴は、3つの中で自由と規制のバランスが一番取れているという所にあります。

3-2.専任媒介のメリット

専任媒介のメリットは以下の3つが挙げられます。
 

■専任媒介のメリット
・積極的な売却活動をしてもらえる
・不動産売却とのやり取りを一本化できる
・不動産会社の提供するプラスαのサービスを受けられる

■積極的な売却活動をしてもらえる
売却を依頼できるのは1社のみとなり、他の不動産会社が購入者を見つけてしまう可能性はありません。そのため売却活動も積極的に行ってもらいやすいのが特徴です。

■不動産売却とのやり取りを一本化できる
売却を依頼できるのは1社のみのため、不動産会社とのやり取りも一本化できます。そのため連絡の量が減り、手間や時間の削減にも繋がります。また売却状況の報告義務が発生するため、売主は自ら問い合わせる必要がありません。

■不動産会社の提供するプラスαのサービスを受けられる
先述したように、不動産会社は売主の売却をサポートするため、「無料ハウスクリーニング」や「設備の点検」に加えて、期間内に売却ができなかった場合の「買取保証」等のサービスを提供しています。サービス内容は不動産会社によって異なるため事前に確認をしましょう。

3-3.専任媒介のデメリット

一方で、専任媒介には以下の2つのようなデメリットがあります。
 

■専任媒介のデメリット
・囲い込みをされる可能性がある
・不動産会社の力量に左右される

■囲い込みをされる可能性がある
売却を依頼できるのは1社のみのため、依頼している不動産会社が売却先を選定することが可能になります。そのため、囲い込みに遭うリスクもあるので留意しておきましょう。囲い込みに遭わないためには、信頼できる会社を見極め、事前知識を持っておくことが重要です。

■不動産会社の力量に左右される
売却を依頼できるのは1社のみのため、売却の成否が不動産会社の力量に左右されます。不動産会社や担当スタッフの実力次第では、売却に時間がかかったり理想的な売却ができない可能性があるため、注意が必要です。売却時の不動産会社選びについては、以下の記事でご紹介しています。不動産会社を選ぶ際の3つのポイントを、分かりやすくご紹介しておりますのでぜひ参考としてご覧下さい。

3-4.専任媒介はこんな方にオススメ

ご紹介したメリットやデメリットを踏まえ、専任媒介をオススメする方は以下の通りです。
 

■専任媒介はこんな方にオススメ
・手間を欠けずに売却を行いたい方
・なるべく早く売却したい方
・ご自身でも買主を探したい方
・どの媒介契約を選ぶか迷っている人

4-1.専属専任媒介とは

専属専任媒介の特徴は以下のとおりです。
 

■専属専任媒介の特徴
・売却を依頼できるのは1社のみ
・自己発見取引は不可
・不動産会社から売主への売却活動の報告は、7日に1回以上
・不動産会社による指定流通機構（レインズ）への登録は5日以内
・契約の有効期間は最長3ヶ月

専属専任媒介では売却を依頼できるのは1社のみで、自己発見取引も不可となっています。また不動産会社には、売主への売却活動の報告や指定流通機構への掲載の義務が発生し、専任媒介よりも不動産会社によるサポートが手厚いのが特徴です。そのため、専属専任媒介の最大の特徴は3つの中で一番拘束力が強く自由が少ない一方で、不動産会社からのサポートは一番手厚いという所にあります。

4-2.専属専任媒介のメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下の3つが挙げられます。
 

■専属専任媒介のメリット
・積極的な売却活動をしてもらえる
・1社の不動産会社とのやり取りで済むため簡易化できる
・不動産会社の提供するプラスαのサービスを受けられる

専属専任媒介のメリットは専任媒介と同一のため、詳しいご紹介は省略します。

4-3.専属専任媒介のデメリット

一方で、一般媒介には以下の3つのようなデメリットがあります。
 

■専属専任媒介のデメリット
・囲い込みをされる可能性がある
・不動産会社の力量に左右される
・自己発見取引は不可なため、必ず不動産会社を通して契約をする必要がある

3つのデメリットの内、専任媒介と被っているものを除いた1つを詳しくご紹介します。
 

■自己発見取引は不可なため、必ず不動産会社を通して契約をする必要がある
専属専任媒介は3つの中で唯一、自己発見取引が禁止されています。仮に友人や親戚等が売却中の不動産を購入したいという状況になった場合にも、必ず不動産会社を通して契約する必要があります。そのため、事前に知人の中に購入希望者がいないことを確認しておきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は媒介契約について、種類やメリット・デメリットをご紹介しました。3種類の媒介契約の中から最適な選択をすることは、売却を成功へ導く鍵となります。本記事の内容をしっかりと把握し、物件やご自身の希望と照らし合わせながら選択していきましょう。それでは媒介契約について、内容をおさらいします。
 

■媒介契約とは
・仲介を依頼する場合媒介契約を締結することが義務づけられている
・不動産会社が行う売却活動の条件やサービス内容に加えて、仲介手数料が記載されている
・媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類がある
・後悔をすることがないように事前に違いや特徴を確認しておき、吟味して選ぼう！

■一般媒介契約
・3つの中で一番自由度が高い契約

■専任媒介契約
・3つの中で自由と規制のバランスが一番取れている
・どれを選ぶべきか迷ったら専任媒介を選ぼう！

■専属専任媒介契約
・3つの中で一番拘束力が強く自由が少ない一方で、不動産会社からのサポートは一番手厚い

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