【売却前に知っておきたい！】ホームインスペクションの費用と効果 | 東京・神奈川の不動産のことならエムイーPLUS町田

1-1.ホームインスペクションとは

ホームインスペクションは「住宅診断」とも言い、住宅の専門家である「住宅診断士」が第三者的な立場から物件の施工不良や欠陥の有無を調査することを指します。更に、調査結果からは修繕すべき箇所や時期、予算までを知ることが可能です。そのため、中古住宅の売買やリフォーム・リノベーションにおいて利用されることが多いサービスです。

1-2.義務化されたホームインスペクション

2018年の宅地建物取引業法の改正により中古住宅の売買においてホームインスペクションが義務化され、国内でも需要が高まりました。義務化されたのは制度の説明と売主が希望した場合の斡旋に加えて、実施した場合の結果の説明、建物の状況を書類で説明することです。法改正によって義務化されたのは説明や斡旋であり、実施の義務はありません。しかしホームインスペクションは専門的な知識を持つ住宅診断士が物件を細かくチェックしてくれるサービスです。そのためトラブルの回避や不安の軽減等、様々なメリットがあります。本記事を参考にホームインスペクションに関して事前知識をつけ、要否を判断しましょう

2-1.契約不適合責任とは

契約不適合責任は2020年4月に民法改正時に創設された制度で、従前の瑕疵担保責任よりも売主の責任範囲が拡大しているのが最大の特徴です。内容は以下の通りになります。

■契約不適合責任とは
不動産等の売買契約において、契約内容に適合しない物件を引渡した場合や判断された際に売主が買主に対して負う責任を指す

少しイメージが湧きにくいので、シロアリ被害を例に挙げてご説明します。不動産売買の際は売買契約書を交わしますが、そこへ「シロアリ被害はない」と記載されていたのにも関わらず、引渡し後にシロアリ被害が発覚した場合は契約不適合と判断されてしまいます。契約不適合と判断されてしまうと責任を問われるため注意が必要です。
先述したとおり契約不適合責任は従前の制度より売主の責任範囲が拡大しており、その1つに損害賠償の範囲があります。 それまで買主が売主に対して請求できる権利は、「損害賠償請求」と「契約の解除」の2つのみでした。しかし、契約不適合責任では新たに完全な状態での引渡しを請求できる「履行の追完請求」や売主が対応しない場合の「代金減額請求」が新たに加えられました。取引後に欠陥が見つかり損害賠償請求や代金減額請求をされてしまうと、資金計画に影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。

2-2.契約不適合責任の期間は？

契約不適合責任には期間が設けられており、買主が契約不適合を知ってから1年以内に不適合の通知をするというルールが定められています。しかし、以下に当てはまる場合はこの期間が適応されません。

■売主の免責が認められないケース
・不適合を知りながら買主に報告をしていなかった場合
・自らの行為により権利に関する不適合が発生した場合

また、買主の請求権には施行期間には時効があります。売主にとっても重要な情報のため、事前に把握をしておきましょう。

■買主が権利を使用できる期間
・請求権を行使できることを知った時から5年間行使しなかった場合
・請求権を行使できるときから10年間行使しなかった場合

2-3.契約不適合責任対策にホームインスペクション

先述したとおり契約不適合責任は、契約内容に適合しない物件を引渡した場合に売上が負う責任です。仮に売却予定の不動産に欠陥や不具合がある場合でも、その内容を契約書に記載し、買主が納得した上で契約をしていれば、責任を負う必要はありません。しかし、契約書に記載するためには事前にホームインスペクション等で物件情報を把握しておく必要があります。欠陥の有無を認識しておくことは、買主だけではなく売主の安心にも繋がるため、検討してみてはいかがでしょうか。

3-1.ホームインスペクションのメリット

インスペクションを売主が行うメリットは以下のとおりです。

■ホームインスペクションのメリット
・引渡し後のトラブルを未然に防げる
・スムーズな売却に繋がる
・既存住宅売買瑕疵保険に加入できる

各項目を詳しく解説していきます。

■引渡し後のトラブル未然に防げる
中古住宅の売買は、新築物件に比べて引渡し後のトラブルが多い傾向にあります。その1つが物件に関する欠陥や不具合です。ホームインスペクションを実施し、売主が物件の状況を把握できていれば、欠陥や不具合を買主に伝えられるため、トラブルの回避に繋がります。

■スムーズな売却に繋がる
先述したとおり、ホームインスペクションは物件の状態を可視化することが可能です。中古物件はトラブルが多い傾向にある分、物件の状態に関する情報は買主にとって購入を判断する上で非常に重要です。買主が安心して購入できることはスムーズな売却や高額売却に繋がります。

■既存住宅売買瑕疵保険に加入できる
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売買却時に加入する保険です。売却した物件に欠陥や不具合が発生した場合、売主が責任を負うのが一般的ですが、瑕疵保険に加入すれば保険会社が売主の代わりに費用を補填してくれます。既存住宅売買瑕疵保険の加入条件の1つにホームインスペクションの実施があり、条件をクリアすると保険に加入することができます。更に瑕疵保険に加入している物件を購入した場合、買主が税制優遇を受けることも可能です。保険への加入は任意で買主が加入する場合もありますが、売主が売却前に加入しておくことで付加価値となり物件の差別化を図ることができ、大きなメリットとなります。
※瑕疵保険は保険と住宅の検査がセットになった保険制度のため、検討している場合は事前に不動産会社に相談しておきましょう。

3-2.ホームインスペクションのデメリット

インスペクションのデメリットは以下のとおりです。

■ホームインスペクションのデメリット
・コストや時間かかる
・修繕費が発生する可能性がある

■コストや時間がかかる
ホームインスペクションの利用にはコストや時間がかかります。費用相場は物件種別によって異なりますが、一般的には4〜6万円です。また検査会社への依頼から報告書受領までの期間は、1〜2週間程度かかるのが一般的です。売却時に余計なお金をかけたくない方や、直ぐに売却を開始されたい方はホームインスペクションを利用しない場合も多くあります。コストや時間はかかってしまうものの、物件に付加価値が付くため買主が見つかりやすくなり、結果的に高く早く売れる可能性が高まります。

■修繕費が発生する可能性がある
ホームインスペクションの実施によって欠陥や不具合が見つかった場合、修繕費が発生する可能性があります。修繕せず売却することも可能ですが、値下げ交渉をされてしまうケースや補修しないと売れないという場合もあります。しかし、買主によっては大規模なリフォームを想定している場合もあり修繕が不要なケースもあります。ホームインスペクションの実施によって見つかった欠陥は、不動産会社や買主と相談しながら実施しましょう。

また、不動産をより高く売却する方法を以下の記事でご紹介しています。こちらもぜひご参考になさってください。

4-1.ホームインスペクションの費用

ホームインスペクションの相場は以下のとおりです。

ホームインスペクションの相場は物件種別によって異なります。マンションの場合は約5万円が相場ですが、戸建ての場合は物件の面積によって4〜6万円と変動します。また基本料金とオプションに分けられているケースが一般的で、基本料金内では目視で確認する作業、オプション料金内では機材を使用する場合が多いです。相場は地域や会社によって変動するため、詳細については不動産会社や検査会社へ問い合わせましょう。

4-2.ホームインスペクションの流れと期間

ホームインスペクションを行う場合の流れは以下のとおりです。

ホームインスペクションを行うタイミングは不動産会社との媒介契約の締結後、売却活動開始前の期間に行うのがベストです。検査会社への依頼から報告書受領までの期間は1〜2週間程度見ておきましょう。地域や会社によっては2週間以上かかる場合もあるため、スケジュールに余裕をもって依頼をすることをオススメします。また実施当日は立ち合いをするのが一般的です。検査にかかる時間は物件の広さや検査項目によって異なりますが、2〜3時間程度かかるため留意しておきましょう。