購入時のホームインスペクションは必要？費用や瑕疵保険を解説！ | 東京・神奈川の不動産のことならエムイーPLUS町田

1-1.ホームインスペクションとは何？

インスペクションとは、専門家が客観的な視点から住宅の劣化状況や設備機器等の不具合を調査する住宅診断サービスです。インスペクションは、住宅が売買される際に行われる場合が多く、住宅購入の際はインスペクションに関しての理解が必要です。また、2018年4月1日に「宅地建物取引業法」の改正案が施行されたことにより、中古物件取引の際にインスペクションの説明が義務化されました。宅建業法の改正により、宅建業者に対して義務化されたのは以下の3点です。
 

■宅建建物取引業法の一部を改正する法律
①媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん
②重要事項説明時
宅建業者がインスペクションの結果や内容について説明する
③売買契約締結時
基礎、外壁等の現状を売主、買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主、買主に書面で交付

参考：国土交通省 宅地建物取引業法の一部を改正する法律案

ここで注意点が2つあります。1つ目は、インスペクションの実施が義務化されたわけではなく、説明が義務化されたという点です。2つ目は、義務化の対象となっているのは中古物件のみという点です。インスペクションは、「買主」を守るものですので、スムーズに住宅購入を行えるよう活用していくのが良いでしょう。ここからは具体的にインスペクションの必要性についてご紹介します。

1-2.ホームインスペクションの必要性

宅建業法の改正がされたことを先程お伝えしましたが、更に2020年4月には民法の改正があり、欠陥や不具合を残したまま売買した住宅は、売主側の責任がより重くなりました。このような背景からインスペクションの需要は今後も増加していくと考えられていますが、未だ認知度は広がっていません。そのため、インスペクションの必要性を理解したうえで、活用していくべきか判断してみて下さい。インスペクションを行う必要性は以下のとおりです。

■購入する判断に活用するため
建物の状態を購入前に把握できることで、購入の可否の判断材料として有効です。結果が良ければ購入への後押しとなります。

■安心して購入するため
なによりも不安を取り除いて取引を行えます。入居後に不具合や欠陥が見つかって後々後悔する可能性が低くなり、引き渡し後のトラブルを回避することに繋がります。

■瑕疵保険の利用ができるため
瑕疵保険とは住宅に欠陥があった場合に負担する保証責任をカバーするもので、住宅の検査と保証がセットになった保険制度のことです。瑕疵保険に加入するためには必要とされる基準に合格する必要があります。インスペクションを実施して基準に合格することで瑕疵保険を利用することが可能です。瑕疵保険に関しては後ほど詳しくご紹介します。

1-3.ホームインスペクションは新築物件も必要？

中古住宅におけるインスペクションの必要性は感じやすいかと思いますが、新築住宅も同様に必要性があります。以下のグラフをご覧下さい。こちらは、新築物件に関する相談件数の推移と相談内容に関してのグラフです。新築等の住宅に関する相談件数は2021に2万3千件を超え、年々増加の一途をたどっています。相談内容は「住宅のトラブルに関する相談」が6割を超えており、トラブルに巻き込まれないためにもインスペクションを検討してみてはいかがでしょうか。

出典：公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター　住宅相談統計年報 2022

購入前に知っておきたい内覧時のチェックポイントを以下の記事でご紹介しています。新築物件と中古物件それぞれに分けて詳しく解説しております。こちらもぜひ購入前にご参考になさってください。

2-1.費用の相場は物件の条件によって変動する

インスペクションの費用相場は物件の種類や広さ、検査内容、その他の条件によって変動します。それらも踏まえてインスペクションの費用相場をご紹介します。戸建てとマンションに分けて見ていきましょう。

■戸建て

■マンション

以上が費用相場と診断内容の一覧です。戸建ての場合、物件の面積によって費用が変動することは多いですが、マンションの場合は面積によっての費用変動はほとんどありません。また、検査会社によって費用や診断内容は異なりますので、詳細を確認してから委託することをオススメします。新築物件では内覧会同行をセットでサービス提供している会社もあります。

2-2.ホームインスペクションの費用負担

インスペクションの費用負担は売主や買主のどちらが支払うのかは決まっていません。基本的には依頼した側が費用を負担することになります。買主がインスペクションを行う場合、売買契約を締結するまでは売主の所有物ですので、売主への許可が必要です。買主がインスペクションを行う際の流れは以下のとおりです。

①媒介契約の締結
②売主に対して買付証明書を提示する
※買付証明書とは、購入の意思を表明したものです
③売主にインスペクションを実施する許可をとり、承諾を得る
④インスペクションを実施する
⑤購入するかしないかを判断する

買付証明書の内容や、インスペクションの結果次第では購入を見送ることができます。

3-1.瑕疵保険とは

瑕疵保険とは住宅に欠陥があった場合に負担する保証責任をカバーする保険と、住宅の検査がセットになった保険制度のことです。瑕疵保険に加入できるのは、保険会社に事業者登録された事業者のみです。買主は直接加入することはできないため、瑕疵があった場合の補修費用等の負担が発生せず、買主のメリットが大きくなります。しかし、瑕疵保険は依頼された検査事業者が検査・保証依頼を行い、基準をクリアした場合のみ瑕疵保険の加入を申し込むことができるので注意が必要です。新築物件の場合は、「保険加入」が義務付けられていますが、中古物件は新築物件とは異なり「任意加入」となります。中古物件ですと売主が「宅建業者」の場合と「一般の方」の場合があり、宅建業者の場合2年間の保証が付くのが一般的ですが、個人間売買の場合保証がない可能性があります。保証が全くついていないと取引後に大きな不安が残るため、瑕疵保険の加入を検討してみてはいかがでしょうか。

瑕疵保険は住宅に欠陥があった場合に保証責任をカバーしてくれるうえ、住宅の検査もセットでついてきます。そのため「瑕疵保険があればインスペクションは必要ないのではないだろうか」と思う方がいるのではないでしょうか。しかしそんなことはありません。先程もご紹介しましたが、瑕疵保険に加入するには検査の基準をクリアする必要があり、瑕疵保険とインスペクションはお互いの弱点を補うことができるのです。

3-2.瑕疵保険とインスペクションの違い

瑕疵保険とインスペクションは、そもそも目的が異なります。瑕疵保険の検査目的は、保険に加入する基準を満たしているかの確認です。検査の範囲は保険の対象部位のみとなります。それに対して、インスペクションの目的は住宅の品質保持です。検査だけでなく修繕が必要な箇所がある場合は、かかる費用や修繕のタイミング等もアドバイスもしてもらえます。インスペクションは瑕疵保険の検査よりも住宅を詳細に検査するものです。ただインスペクションを実施しても全ての欠陥を網羅できるわけではないため、瑕疵保険とインスペクションの併用をオススメします。