中古マンションの買い時って？おすすめの築年数や時期をご紹介 | 東京・神奈川の不動産のことならエムイーPLUS町田

1-1.築5年以内

築5年以内の中古マンションの外観や設備は、新築とほとんど変わりありません。設備の劣化はほぼ見られないため、修繕は不要な場合が多いです。価格も新築と変わらないか、少し下がっている程度です。しかし、人気ブランドや好立地のマンション等は新築時よりも価格が上がっている可能性があります。新築同様のマンションを希望する方には築5年以内の中古マンションがオススメです。

1-2.築6年～15年

築6年〜15年の中古マンションは新築に比べ価格が落ちています。また、一般的に12年の周期で大規模修繕工事が行われているため、設備が整備されている物件が多いことも特徴です。ただ、内装は新築や築5年以内のマンションに比べると劣化している場合が多く、考慮したいポイントです。

1-3.築15年～25年

築15年〜25年の中古マンションは、価格が築浅マンションの半額程になります。しかし、内装や設備等の劣化は目立つ部分もあるでしょう。リノベーションを行うことで自分好みにしたい方や安く購入したい方にはオススメです。

1-4.築25年以上

築25年以上の中古マンションは、価格が新築の約3分の1程度になります。加えて、価格の下落が横ばいになるため、資産価値が下がりにくい特徴があります。そのため、購入時と同程度の価格で販売できる点で将来的に売却を考えている方にオススメです。また、天井や壁の変色、水回りの黄ばみ等の内装に劣化が見られる場合は、リフォームやリノベーションによってより住みやすい環境作りをオススメします。

1-5.築35年以上

築35年以上の中古マンションになると、物件の流通量が多くなり安価な物件も豊富に揃っています。しかし、築40年以上のマンションの場合は「旧耐震基準」の物件の可能性があります。「旧耐震基準」は、1950年から1981年5月まで適用されていた、震度5程度の地震に対して建物が崩壊・倒壊しない耐震基準のことです。そして、1981年6月からは「新耐震基準」が適用されています。こちらは震度6〜7程度の地震に対して、多少の損傷を受ける可能性があるものの、建物が崩壊・倒壊しないという基準です。築年数の古いマンションの購入の際には、耐震基準にも注意しつつ検討する必要があります。

2-1.理由1「資産価値が安定している」

マンションの購入にあたって、資産価値を気にしている方もいるのではないでしょうか。マンションにおける資産価値とは、マンション（建物＋土地）の市場価値や評価額を指します。資産価値が安定しているという点で、中古マンションの築年数は25年以上がオススメです。マンションの価値は築年数を追うごとに下がっていき、築10年で新築価格の70〜80％程度まで下がります。そして築25年程度で価格の低下が緩やかになり、築25年〜築30年程度で底値を迎える傾向にあります。底値を迎えた物件は、将来売却する際にも値崩れしづらく資産価値が安定していると言えます。

2-2.理由2「管理状態を確認できる」

築25年以上のマンションには管理状態を確認できる材料が揃っています。材料としては、これまでの修繕履歴や現在の管理状態の2つが挙げられます。

■これまでの修繕履歴
マンションの修繕履歴には、不具合が起きた箇所の自主的な修繕や法定検査等、過去に行われた修繕がすべて記録されています。具体的な修繕履歴については以下のとおりです。

修繕履歴には外壁の塗り替えや白アリの駆除等の修繕がいつ、どの業者によって行われたのか記録されています。修繕状況は、不動産会社のスタッフに依頼して調べてもらうことが可能です。また、修繕履歴を見る際は「修繕を行っている間隔」に注意して確認しましょう。大規模修繕は、周期は12年が目安とされています。前回の修繕から12年以上経過している場合は、建物の劣化が進み耐久性が低下している可能性があるので注意しましょう。

■現在の管理状態
現在の管理状況もマンション選びの1つの要素です。管理状況の良し悪しで購入を検討するか見極めることができます。内覧を行う際には、以下のような共用部分に注意して観察する必要があります。

・ゴミ置き場
・エントランスや郵便ポスト
・駐車場や駐輪場
・マンション内掲示板の内容
・外壁やタイル等の損傷
・エレベーター

上記の共用部分が綺麗に使われているか、目立つ損傷が放置されていないか、住人同士のトラブルは見られないか、等を内覧時にチェックしましょう。

また、購入前に知っておきたい内覧時のチェックポイントを以下の記事で紹介しています。新築物件と中古物件それぞれに分けて詳しく紹介しております。こちらもぜひ購入前に参考としてご覧下さい。

3-1.30代～40代での購入がオススメ

年齢という観点で購入時期について考えると、30代～40代での購入がオススメです。20代での購入は、まだ給与が低くローンに加えて管理費や修繕積立金等の維持費の支払いが発生するため、経済面での負担はかなり大きくなります。30代〜40代になると、給与面でゆとりが出てくるため安定した収入と自己資産があり、ローンの審査にも通りやすくなります。50代以上になると、長期借入が困難だったり、健康状態の面から借り入れが厳しかったりします。ローンの返済が老後の負担になる可能性もあるため、生活資金を考慮した資金計画をする必要があります。

住宅ローンの流れや必要書類、審査を通し易くするポイントを以下の記事でご紹介しています。こちらもぜひ購入前に参考としてご覧下さい。

3-2.閑散期である7月・8月が狙い目

不動産の繁忙期は一般的に1月〜3月と言われています。3月〜4月は卒業や入学、就職等の節目がくる関係で、それに向けて多くの人が物件探しを行うからです。この繁忙期は引っ越しをする人もいるため、物件が多く出回り優良物件も見つかるでしょう。しかし、競争率が高く価格交渉も厳しくなっています。一方、閑散期は7月・8月・12月と言われています。7月・8月は暑さのせいで住まいを探す人は少ないです。また、12月はお正月やクリスマス等のイベントが重なったり、年末年始は帰省したりと多くの人が慌ただしく過ごすため閑散期と言われています。閑散期は出回る物件が少ないものの物件を探している人が少ないため、じっくり時間をかけて探すことができたり、価格交渉に応じてくれたりするケースがあります。

3-3.ライフステージに合わせての購入がオススメ

ライフイベントに合わせて購入を決める方も多いのではないでしょうか。ライフプランを考慮して物件を購入することによって、より理想的な暮らしができます。

■結婚
結婚が決まった際に、新居としてマンションを購入する方も多いです。結婚のタイミングでのマンション購入は、家族で将来設計を考えながら物件選びができます。このタイミングでの購入は比較的若いうちにローンの支払いが開始できるという利点があります。

■出産
子どもが生まれるタイミングでの購入もオススメです。幼稚園や小学校等の希望する教育環境や子育てに適した施設、病院や公園等があるかどうかも確認することが可能です。また、子育てに適した壁の厚い物件や足音が響きにくい物件等を事前にチェックすることもできます。

■子どもの進学
通学にかかる時間を考えてマンションを購入することによって、子どもが通学する際の負担を減らすことができます。

■子どもの独立
子どもが進学や就職等で家を出ると、これまで使用していた部屋が減ることがあります。子どもが独立したタイミングで夫婦の好みに合ったマンションの購入を検討しても良いでしょう。しかし、このタイミングの場合は年齢が上がっているため、ローン支払いの負担が大きくなる恐れがあり注意が必要です。

4-1.定年退職後

定年退職後にマンションを購入するのはリスクがあります。定年退職後は収入が見込めないため、住宅ローンの審査に通過しづらくなります。そのため、定年後の購入の際にはまとまった資金が必要です。

4-2.家族構成が定まっていないとき

家族構成が決まっていないときは購入を控えましょう。子どもの有無によって、部屋の間取りやマンションの周辺環境等考慮すべきポイントが変化します。

4-3.ライフスタイルが決まっていないとき

ライフスタイルに変化が生じる可能性がある場合も注意が必要です。マンションを購入しても管理・維持にコストがかかるため、転勤が多い方はオススメできません。また、子どもがいる場合もタイミングを見極める必要があります。子どもの進学のタイミングに合わせて、より学校に近いマンションを購入することで通学時間を短縮できます。