あなたが持っている土地の価格は？評価額の調べ方を徹底解説 | 東京・神奈川の不動産のことならエムイーPLUS町田

1-1.土地の評価額とは？

土地価格を決める要素に「土地の評価額」というものがあります。評価額は「土地が持つ価値」を数値化したもので、下記の5種類が存在します。土地は「一物五価」と言われるように1つの土地には5つの価格が存在します。そのため評価額ごとに値段が異なるのが大きな特徴です。

①公示地価
②基準地価
③実勢価格
④相続税路線価
⑤固定資産税評価額

1-2.5つの評価額を詳しく解説

先述したとおり、土地評価額は5つの種類が存在します。用途や目的によって使い分けられるため本記事を参考に把握しておきましょう。

それでは各評価額の概要を詳しくご紹介していきます。

■公示地価
公示地価とは、全国各地に定められた標準地1m²あたりの価格です。国土交通省が毎年3月に発表しています。毎年1月1日時点のものを算出するため、地価変動が加味されており「正常な価格」として土地の売買価格や資産価格の目安として使用されます。

■基準地価
基準地価は、全国各地に定められた基準地1m²あたりの価格を指します。都道府県が調査し、国土交通省が毎年9月に発表している価格です。基準地価と公示地価は一部対象地域や調査内容が同じため、2つを見比べて半年間の地価動向を調べることが可能です。また類似点が多く混同されがちですが、基準地価は毎年7月1日時点の価格を算出、対象地域が都市計画地域内外のため郊外の土地価格も確認できるという特徴があります。

ポイント解説！
公示地価と基準地価は全国各地に定められた標準地や基準地の価格です。そのため売却予定地の近くにポイントがなかったり、大通りと裏通りで価格が異なったりする可能性があります。注意点を把握した上で価格を参考にしてみましょう。

■実勢価格（時価）
実勢価格は実際に売買された価格で、不動産の時価を指します。過去の取引事例等を基に面積や立地、建築条件等に加えて取引価格を調べることが可能です。そのため「適切な価格」として売却相場を把握でき、土地の売買価格や資産価格の目安として使用されます。

■相続税路線価
相続税路線価とは国税庁が発表している価格です。道路に面している宅地1ｍ²あたりの価格を指します。相続税路線価は「相続税評価額」とも言い、相続税や贈与税の税額を算出する際に用いる価格です。相続税路線価は先述した3つの価格よりも低く、公示地価の80％、実勢価格の70〜80％程とされています。また稀に相続税路線価が定められていない場所があります。その場合は近隣の土地を参考にするか、他の方法での算出をオススメします。

■固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる価格です。3年に1度評価替えが行われ、その年の1月1日時点で算定された価格が各市町村より発表されます。固定資産税・都市計画税等の税額算出に用いられますが、売却相場を算出することも可能です。また実勢価格の70％程とされています。

2-1.公示地価と基準地価の調べ方

公示地価と基準価格は、土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」を利用して調べます。閲覧の手順は以下のとおりです。

公示地価・基準価格の閲覧手順
①地価公示・都道府県地価調査にアクセス
②表示される地図から調べたい都道府県や地域を選択
※「検索地域指定（地名入力）」を選択すると入力検索が可能
③条件を指定し検索をクリック
④売買予定地に近い土地の価格を見る

公示地価や基準地価は、検索結果の「価格（円/㎡）」の欄に表示されます。売却予定地の評価額や売却価格の目安を知りたい場合は、以下の式で算出してみましょう。

■売却予定地の公示地価・基準地価
売却予定地の公示地価・基準地価=「価格（円/㎡）」×売却予定地の面積

■売却価格の目安
売却価格の目安=売却予定地の公示地価・基準地価×土地面積×1.1

2-2.実勢価格（時価）の調べ方

実勢価格は、土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」を利用して調べます。国土交通省が行ったアンケート結果がデータベース化されており、実際の取引価格や土地情報の閲覧が可能です。土地に加えて、土地と建物や中古マンション等の実勢価格も確認できます。閲覧の手順は以下のとおりです。

■実勢価格の閲覧手順
①不動産取引価格情報検索にアクセス
②取引時期・不動産の種類・地域へ任意の内容を記入
③表示された一覧の中から類似物件を探す

2-3.相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から確認します。閲覧の手順は以下のとおりです。

■相続税路線価の閲覧手順
①財産評価基準書 路線価図・評価倍率表にアクセス
②表示される地図から調べたい都道府県を選択
③路線価図を選択
④表示される一覧から調べたい市区町村を選択
⑤地名の横に表示されている路線価図をクリック
⑥道路ごとに表示されている「数字・アルファベット」を確認
※数字が路線価、アルファベットが借地権※₁割合を表す
※₁借地権とは第三者の所有する土地を借りて利用する権利

相続税評価額は、1m²あたり千円単位で表示されています。また、アルファベットが表す借地権の割合は以下の表で確認しましょう。例えば「180D」と表示されている場合の評価額は、1m²あたり108,000円ということになります。

売却予定地の相続税路線価や売却価格の目安を知りたい場合は、以下の式で算出してみましょう。

■売却予定地の相続税路線価
1m²あたりの評価額×借地権割合（%）×売却予定地の面積

■売却価格の目安
相続税路線価×面積×0.8×1.1

相続税路線価には、地形や周辺環境を考慮して計算する「奥行価格補正」「側方路線影響加算」「二方路線影響加算」を用いた計算方法もあります。地形を考慮した正確な相続税路線価を知りたい場合は、国税庁ホームページを確認しましょう。

2-4.固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、まずは各市区町村から届く「固定資産税の納税通知書」から確認します。通知書は毎年1月1日時点で不動産を所有している所有者に対して、4〜6月頃に発送されます。通知書は自治体によってフォーマットが異なりますが、「課税証明書」ページの中の「価格」や「評価額」という欄に固定資産税評価額が記載されています。売却価格の目安を知りたい場合は、以下の式で計算しましょう。

売却価格の目安＝固定資産税評価額÷0.7×1.1